28 Milliarden Euro Refinanzierungslücke bis 2030

Unser Market Intelligence & Foresight Team hat die Investmentjahrgänge 2018-2021 des deutschen Marktes für Gewerbeimmobilien analysiert und auf dieser Basis eine Fremdkapitallücke für anstehende Refinanzierungen von 28 Milliarden Euro bis zum Jahr 2030 ermittelt.

Diese Transaktionen wurden aufgrund des damaligen Niedrigzinsumfelds häufig mit hohen Fremdkapitalquoten finanziert, um die Gesamterträge zu verbessern. Bei marktüblichen Laufzeiten der Finanzierungen von fünf bis zehn Jahren werden viele dieser Finanzierungen in den kommenden Jahren auslaufen. Rund zwei Drittel der Fremdkapitallücke, ca. 19 Milliarden Euro, entsteht bereits bis 2026.

Die Refinanzierungen erfolgen dann in einem Marktumfeld mit veränderten Rahmenbedingungen. Hier entstehen Risiken und Chancen, die Investoren genau im Blick haben sollten.

Bürofinanzierung hat den größten Einfluss

Auf den Büromarkt entfällt ein Großteil von rund 21 Milliarden Euro der Fremdkapitallücke, was auf den hohen Anteil am Transaktionsvolumen in den Jahren 2018-2021 sowie stärkere Wertkorrekturen zurückzuführen ist. Das Segment Highstreet Retail steht im Gegensatz zum Büromarkt schon seit mehreren Jahren unter Druck und weist eine Fremdkapitallücke von etwa 4 Milliarden Euro bis 2030 auf.

In den weiteren Sektoren bewegen sich die Fremdkapitallücken auf moderatem Niveau und sollten keinen relevanten Einfluss auf den Transaktionsmarkt haben. Die Refinanzierungslücken bis 2030 liegen bei 1,2 Milliarden Euro für Logistik, 1 Milliarde Euro für Hotel und 0,7 Milliarden Euro für Fach- und Supermärkte.

Keine marktweite Bedrohung für den Investmentmarkt

Die aufkommende Refinanzierungslücke stellt insgesamt keine marktweite Bedrohung für den Investmentmarkt dar. Sie wird jedoch bei An- und Verkaufsentscheidungen in den kommenden Jahren verstärkt berücksichtigt. Wir erwarten, dass sich aus den Refinanzierungslücken am gesamten Markt Opportunitäten für eigenkapitalstarke Investoren ergeben.