Transaktionsarmes zweites Quartal auf dem Frankfurter Investmentmarkt

•    Transaktionsvolumen von rund 200 Millionen Euro
•    Überwiegend Transaktionen in den Frankfurter Randlagen
•    Stabilisierung der Kapitalwerte zum Jahresende zu erwarten

Frankfurt a.M., 05. Juli 2023 – Auf dem Frankfurter Markt für Gewerbeimmobilien wurde im zweiten Quartal 2023 ein Transaktionsvolumen von rund 200 Millionen Euro registriert. Insgesamt beläuft sich das Halbjahresergebnis auf rund 300 Millionen Euro, was einem Rückgang um circa 87 Prozent zum zehnjährigen Mittel entspricht.

Felix von Saucken, Geschäftsführer am Standort Frankfurt bei Colliers: „Die Auswirkungen der fundamental veränderten Zinslandschaft und präsenten Unsicherheitsfaktoren hemmen weiterhin deutlich die Marktaktivitäten. Das kumulierte Transaktionsvolumen der vergangenen 12 Monate von rund 1,5 Milliarden Euro entspricht ungefähr dem Volumen eines durchschnittlichen Quartalsergebnisses der letzten zehn Jahre. Besonders der für den Standort bedeutsame Bürosektor wird von Investorenseite kritischer geprüft. Risiken im Zusammenhang mit der Einführung von hybriden Arbeitsformen sowie potentiellem ESG-Investitionsbedarf sorgen für Zurückhaltung auf der Käuferseite. Auf Büroinvestments entfällt bei einem überschaubaren Transaktionsvolumen von 150 Millionen Euro bisher nur ein Marktanteil von rund 51 Prozent.“

Erfolgreiche Deals in äußeren Teilmärkten – Manage-to-Green-Strategien dominieren
Die Marktaktivität konzentriert sich im zweiten Quartal vornehmlich in den Randlagen des Marktgebietes. „Größte Transaktion des Quartals war die Veräußerung der Kölner Straße 10 & 12 in Eschborn vom bahrainischen Investcorp an den französischen Investmentmanager Advenis für rund 70 Millionen Euro. Ergänzt wurde die geringe Quartalsaktivität durch Veräußerungen von Objekten mit Value-Add-Charakter, die im Rahmen von Manage-to-Green-Strategien sowohl qualitativ als auch energetisch aufgewertet werden können. Dazu zählte beispielsweise der Ankauf eines Logistikportfolios durch Peakside Capital Advisors in der Cargo City Süd am Frankfurter Flughafen“, führt von Saucken aus.

Spitzenrenditen mit weiterer Korrektur – Stabilisierung zum Jahresende erwartet
Zum Ende des zweiten Quartals notierte die (Brutto-)Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Bestlagen des Marktes bei 4,35 Prozent und somit um 15 Basispunkte höher als im Vorquartal. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Anstieg um 135 Basispunkte. „In Folge der geringen Aktivität im Core-Segment lässt sich das Preisniveau für Top-Produkte weiterhin nicht transaktionsbasiert ableiten. Trotz des einjährigen Preisanpassungsprozesses wird mit dem aktuellen Niveau noch nicht der neue Gleichgewichtspreis erzielt sein. Jedoch verlangsamt sich die Dynamik der Korrekturen und wird voraussichtlich zum Jahresende abgeschlossen sein“, erläutert von Saucken. „Im Zuge von Portfoliobereinigungen wurden in den letzten Monaten potentielle Verkaufsprodukte identifiziert. Die Mehrheit derartiger Assets bewegt sich im Segment bis 50 Millionen Euro, wovon sich auch Tickets in den CBD-Lagen des Marktes befinden. Zusätzlich werden Verkaufsstarts von größeren Objekten vorbereitet, die sowohl im Rahmen von Einzel- als auch Portfoliotransaktionen am Markt platziert werden. Deren Prozessverläufe werden zur Identifikation eines nachhaltigen Preisniveaus wegweisend sein. Jedoch sind Großdeals durch das anhaltend restriktive Kreditumfeld auch bis zum Ende des Jahres ohne den notwendigen Fremdkapitalhebel schwer umsetzbar“, ergänzt Simon van Zoggel, Interim Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers.

Fazit & Ausblick
Deutliche Rückgänge der (Kern-)Inflationsrate könnten die EZB darin bekräftigen, den Zinserhöhungszyklus zum Jahresende zu beenden, die Perspektive rückläufiger Zinsen zu geben und somit den notwendigen Impuls für mehr Aktivität im Investmentmarkt zu sorgen. „Kurzfristig wird sich – bestätigt durch die getrübten Stimmungsindikatoren – das Transaktionsgeschehen auch weiterhin auf sehr niedrigem Niveau bewegen. Die Prognose für das Gesamtjahr beläuft sich auf 800 Millionen bis 1,0 Milliarde Euro und demzufolge dem schlechtesten Ergebnis seit 2009 (730 Millionen Euro). Einerseits erachten wir Verkäufe aus Liquiditätsgründen als einen potentiellen Treiber für eine Belebung, andererseits wird der notwendige Refinanzierungsbedarf und die Aufstockung des Eigenkapitalanteils die Handlungsspielräume einiger Marktakteure bei Neuakquisitionen einschränken“, resümiert von Saucken.

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