Stuttgarter Bürovermietungsmarkt trotz konjunkturellem und strukturellem Gegenwind mit gutem Jahresstart

Flächenumsatz mit ca. 59.200 Quadratmetern im ersten Jahresquartal auf gutem Niveau – Vermietungsumsatz überdurchschnittlich hoch
Solide Anmietungsaktivität mit 52 Abschlüssen
Leerstand zu Jahresbeginn leicht rückläufig bei 4,9 Prozent, Untervermietungen stellen weiterhin signifikanten Flächenanteil
Spitzen- und Durchschnittsmieten teilweise auf neuen Höchstständen

Stuttgart, 9. April 2024 – Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) startete mit einem Flächenumsatz von ca. 59.200 Quadratmetern lebhaft in das Jahr 2024 und verzeichnete den zweithöchsten Wert, der in den Anfangsquartalen der letzten fünf Jahre gemessen werden konnte. Der ebenfalls überdurchschnittliche Vermietungsumsatz (exklusive Eigennutzer) übertraf mit ca. 58.300 Quadratmetern sogar deutlich den Durchschnitt der vergangenen zehn Anfangsquartale (ca. 45.900 Quadratmeter). Zurückzuführen ist das gute Ergebnis maßgeblich auf zwei Großdeals mit über 10.000 Quadratmetern, unter anderem die Anmietung der Stuttgarter Straßenbahnen AG mit rund 14.500 Quadratmetern im Vaihinger W2 Campus. Auch die Anmietungsaktivität befand sich mit 52 Abschlüssen auf einem guten Niveau.

Hans-Christian Holz, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Der konjunkturelle Gegenwind belastete die deutschen Bürovermietungsmärkte auch zu Beginn des Jahres teilweise erheblich. Nachdem die Wirtschaftsleistung der größten Volkswirtschaft Europas im Jahr 2023 sogar um 0,3 Prozent zurückgegangen war, prognostizierten zuletzt auch für das Jahr 2024 die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute nur noch ein Wachstum von 0,1 Prozent. Parallel dazu beobachten wir eine anhaltende Restrukturierung der Bürovermietungsmärkte und folglich auch der Belegungskonzepte der Mieter, bei der sich sowohl die Adaption von New-Work-Konzepten als auch mobiles Arbeiten in der Kultur vieler Unternehmen etabliert haben. Dies geht aktuell mit einem hohen Anteil an Untermietflächen sowie mittelfristig mit einem spürbaren strukturellen Gegenwind einher, der die Flächenumsätze limitieren und das Angebot erhöhen wird. In diesem Kontext möchte ich auf unsere kürzlich gemeinsam mit dem ifo Institut publizierte Studie ‚Neue Arbeitswelt. Neue Arbeitsorte: Auswirkungen von Homeoffice auf den Büroimmobilienmarkt‘ hinweisen. Befragt wurden für die Studie ca. 9.000 Unternehmen. Unsere Untersuchung hat ergeben, dass die Homeoffice-Quote von durchschnittlich 5 Prozent vor der Corona-Pandemie auf ca. 25 Prozent nach der Corona-Pandemie angestiegen ist. Dies könnte bei einer gleichbleibenden Anzahl von Bürobeschäftigten zu einem Minderbedarf an Büroflächen in einer Größenordnung von ca. 12 Prozent führen. In diesem äußerst herausfordernden Umfeld profitierte der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zu Jahresbeginn von einer gewissen Krisenresilienz, die ihn auch bereits in früheren Jahren kennzeichnete.“

So zeigte sich der Stuttgarter Büroflächenleerstand im ersten Jahresquartal sogar leicht rückläufig und fiel gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte auf 4,9 Prozent. Bei einem Flächenbestand von knapp 8,5 Millionen Quadratmetern reduzierte sich das verfügbare Angebot um ca. 20.000 Quadratmeter auf ca. 412.400 Quadratmeter. Insbesondere die Zentrumslagen zeichneten sich durch eine äußerst niedrige Leerstandsquote von unter 2,5 Prozent und somit einer faktischen Vollvermietung aus.

Die zunehmende ESG-Konformität revitalisierter Objekte, rasant gestiegene Baukosten sowie das limitierte Angebot an hochwertigen Flächen – insbesondere in den Zentrumslagen – führten zu einem weiterhin hohen Mietpreisniveau. So bestätigte die Spitzenmiete im ersten Jahresquartal mit 35,00 Euro pro Quadratmeter den Höchstwert der Vorquartale, während die Durchschnittsmiete mit 19,00 Euro pro Quadratmeter sogar einen neuen Rekordwert erzielte.

Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Obwohl eine leichte Belebung der deutschen Wirtschaft (+1,4 Prozent) nach Einschätzung des jüngsten Frühjahrsgutachtens für das Jahr 2025 absehbar ist, wird der strukturelle Gegenwind die Entwicklungen der Bürovermietungsmärkte nachhaltig beeinflussen. Vor diesem Hintergrund ist auch für den Stuttgarter Markt nicht zu erwarten, dass er in den kommenden Jahren vollends an die Flächenumsätze der Vor-Corona-Jahre anknüpfen kann. Vielmehr wird der Fokus der Mieter im „War for talents“ auf kleineren Flächeneinheiten liegen, die in Bezug auf Lage, Ausstattung und ESG-Konformität höheren Ansprüchen standhalten müssen. Für diese Flächen wird sich die Zahlungsbereitschaft der Mieter weiter erhöhen. Aufgrund des guten Anfangsquartals erwarten wir für das Gesamtjahr 2024 gegenüber dem Vorjahr (156.500 Quadratmeter) eine leichte Steigerung und erachten einen Büroflächenumsatz von 180.000-200.000 Quadratmetern als realistisch.“

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