Schwacher Jahresauftakt des Münchner Bürovermietungsmarktes
- Konjunkturauswirkungen auch auf dem Vermietungsmarkt spürbar
- Mieten klettern weiter nach oben
- Hohe Fertigstellungszahlen lassen Leerstand leicht ansteigen
München, 6. April 2023 – Auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt wurde in den ersten drei Monaten des Jahres ein Flächenumsatz von 121.200 Quadratmetern erzielt. Die reine Vermietungsleistung ohne Eigennutzer betrug 116.900 Quadratmeter. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 30 Prozent verfehlt. „Die schlechten konjunkturellen Erwartungen aus dem letzten Jahr haben mit einem Zeitverzug nun erwartungsgemäß den Bürovermietungsmarkt erreicht, was sich insbesondere in der abwartenden Haltung von Großmietern widerspiegelt. Diese sind auf dem Münchner Markt stets der größte Treiber, steuerten in den ersten drei Monaten jedoch nur zwei Abschlüsse größer 5.000 Quadratmeter zum Umsatz bei. Im langjährigen Mittel werden pro Quartal rund fünf Großmietverträge abgeschlossen”, sagt Peter Bigelmaier, Geschäftsführer und Head of Office Letting bei Colliers in München.
Gemessen an der Anzahl der geschlossenen Büromietverträge ist im Vergleich zum langjährigen Mittel jedoch nur ein Rückgang von 19 Prozent zu verzeichnen, was für eine anhaltend hohe Marktaktivität vor allem in den kleineren Segmenten spricht.
Die Mietpreise kletterten im ersten Quartal erneut nach oben. Die Durchschnittsmiete erreichte mit 24,80 Euro pro Quadratmeter ein neues Allzeithoch und rangiert bei 7,8 Prozent über dem Niveau vor einem Jahr. Im Vergleich zum Vorquartal lag der Anstieg bei 2,5 Prozent. Die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Neubauflächen sowie größere Anmietungen im Spitzensegment sind wesentliche Treiber des Mietpreisanstiegs. „Die Anforderungen von Mietern an die Qualität der Mietfläche hat sich seit der Pandemie nochmals spürbar erhöht. Sowohl der Anspruch an das Arbeitsumfeld als auch die Nachhaltigkeitsanforderungen nehmen stetig zu und sind wesentlicher Treiber des Mietwachstums bei Neuvermietungen”, sagt Peter Bigelmaier.
Auch die Spitzenmiete hat weiter angezogen und rangiert Ende März bei 44,00 Euro pro Quadratmeter. Während das Mietpreiswachstum bei hochwertigen Flächen in allen Lagen sowie auch in den Umlandmärkten feststellbar ist, tendieren ältere Bestände eher seitwärts.
Der Leerstand hat sich erwartungsgemäß auf rund 5,6 Prozent gegenüber 4,8 Prozent vor 12 Monaten erhöht. Während in der Altstadt und den umliegenden Lagen mit Leerstandsquoten zwischen 1,2 und 1,9 Prozent weiterhin kaum Flächen verfügbar sind, ist in einigen Stadtlagen ein spürbarer Leerstandsanstieg zu verzeichnen und auch im Umland liegt die Quote mit 8,4 Prozent höher als im Vorjahr. Mehr als 600.000 Quadratmeter Neubaufertigstellungen im Jahr 2023 entsprechen dem höchsten Wert seit 20 Jahren. Diese sorgen im weiteren Jahresverlauf dafür, dass sich der Leerstand noch weiter erhöhen dürfte, da im derzeitigen Marktumfeld Vermarktungsprozesse mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Einen zunehmenden Anteil am Leerstand haben dabei Untermietflächen. Diese tragen mit rund 165.000 Quadratmetern rund 13 Prozent zum Leerstand bei.
„Der Münchner Markt erweist sich auch in Zeiten mit unruhigem Fahrwasser als bevorzugter Unternehemensstandort, der durch seine Größe, Branchenvielfalt und weiterhin höchst attraktive Rahmenbedingungen Firmen anzieht und diese weiter expandieren, wie beispielsweise die großen Wachstumspläne von Apple verdeutlichen”, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager bei Colliers in München.
Die Frühindikatoren und Geschäftserwartungen legen nahe, dass auch der weitere Jahresverlauf von Zurückhaltung bei Großmietern geprägt sein wird und erst ab Ende des Jahres wieder mehr Aktivität im Großflächensegment erwartet werden kann. Aufgrund der soliden Basis im Klein- und Mittelflächensegment erwarten wir einen Jahresumsatz im Bereich von 550.000 bis 600.000 Quadratmetern.
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