Münchner Logistikmarkt weiterhin leergefegt

  • Jahresergebnis 20 Prozent unter dem Vorjahresniveau
  • Niedrigstes Ergebnis im 5-Jahres-Vergleich
  • Mietpreise ziehen weiter an
  • Flächennachschub nur durch großvolumige Neubauentwicklungen möglich

München, 24. Januar 2019 – Der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielte laut Angaben von Colliers International im Jahr 2018 einen reinen Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer und anteilige Büro- und Nebenflächen) von insgesamt rund 201.100 Quadratmeter und kann somit nicht an die Vermietungsleistung aus dem Vorjahr anknüpfen (minus 20 Prozent). Im 5-Jahres-Vergleich ist der Jahresumsatz 2018 zudem das bislang niedrigste Ergebnis.

Marktprägende Eigennutzer-Ansiedlungen, die den Umsatz zusätzlich beflügeln würden, fanden letztes Jahr nicht statt. Gründe für den Umsatzrückgang sind weiterhin das Ausbleiben von großflächigen Mietvertragsabschlüssen, sowie das Fehlen von kurzfristig am Markt verfügbaren Bestands- und Neubauflächen. Der Großteil des Umsatzes (etwa 85 Prozent) wurde wie auch schon in den Jahren zuvor mittels Bestandsflächen generiert. Außerdem werden weiterhin so gut wie keine für Logistik nutzbaren Grundstücke ausgewiesen. Zu den bedeutendsten Abschlüssen im Jahr 2018 zählten die Anmietungen von Rewe Digital in Feldkirchen (ca. 10.000 Quadratmeter) und XXXLutz in Poing (ca. 8.800 Quadratmeter).

Immer weniger Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter

Auf das Flächensegment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter entfielen rund 82.500 Quadratmeter, die 41 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes ausmachten. Nur der Mietvertragsabschluss des Modeunternehmens Schustermann & Borenstein in Aschheim (ca. 12.700 Quadratmeter) konnte im vergangenen Jahr die 10.000-Quadratmeter-Marke knacken. Das Unternehmen verkündete Ende 2018 außerdem sein Best-Secret-Logistikzentrum in Grub bei Poing vergrößern zu wollen. Geplant seien weitere 14.400 Quadratmeter Logistikfläche sowie ein Verwaltungsgebäude, die nun realisiert werden sollen.

Das Flächensegment über 10.000 Quadratmeter musste aufgrund der geringen Anzahl an Abschlüssen eine Abnahme um 14 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen. Demgegenüber war das Flächensegment 1.001 bis 3.000 Quadratmeter mit einem Anteil von 29 Prozent am gesamten Umsatz auch 2018 eine gute Stütze für den Markt und erfuhr erneut eine lebhafte Nachfrage. Ebenso wie im Vorjahr wurden fast 80 Prozent des Umsatzes im nördlichen Umland Münchens (Teilmarkt München Umland Nord-West & Nord-Ost) generiert.

Martin Ausserhofer, Senior Consultant Industrial & Logistics München bei Colliers International: „Unternehmen nehmen aufgrund des akuten Flächenmangels größere Entfernungen in das Umland in Kauf, um an kurzfristig verfügbare und günstigere Grundstücks- und Mietflächen zu kommen. Davon profitieren insbesondere Märkte wie Augsburg, Ingolstadt und die Logistikregion Bayern-Ost in Richtung Regensburg. Auch die Bereitschaft zu längeren Mietvertragslaufzeiten unterstreicht die zugespitzte Angebotssituation.“

Handelsunternehmen erhöhen Marktanteil

Auf Nutzerseite zeigte sich ein ausgeglicheneres Bild als im Vorjahr. Immer mehr (Online)-Handelsunternehmen werden von der überdurchschnittlichen Kaufkraft Münchens angezogen. Waren diese im Vorjahr für nur 5 Prozent des Umsatzes verantwortlich, so konnten sie ihren Marktanteil 2018 auf 23 Prozent steigern. Produktions- und Fertigungsunternehmen konnten nur noch etwa ein Drittel des Umsatzes für sich beanspruchen, ihr Marktanteil lag im Vorjahr bei 44 Prozent.

Mit einer Leerstandsquote von aktuell rund 1,4 Prozent ist der Münchner Markt praktisch leergefegt. Dies verstärkt auch weiterhin den Aufwärtstrend der Mietpreise. Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen größer 3.000 Quadratmeter stieg im Vergleich zum Vorjahr um weitere 2 Prozent an und rangiert mittlerweile bei 7,00 Euro pro Quadratmeter. Diese wird weiterhin im Teilmarkt Umland Nord-Ost nahe dem Flughafen erzielt. Für moderne Light-Industrial-Flächen innerhalb der Stadtgrenzen liegen die Mieten weitaus höher. Hier können bereits Preise bis zu 14 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Auch die Durchschnittsmiete hat ihren Zenit noch nicht erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr stieg sie nochmal um 10 Cent auf 6,60 Euro pro Quadratmeter an. München sichert sich somit weiterhin den ersten Platz als teuerste Logistikregion Deutschlands.

Logistikregion München: Light Industrial bevorzugt

Die Angebotssituation wird sich auch für 2019 kaum entspannen können, da Grundstücks- und Mietflächen weiterhin Mangelware sind und Mietflächen teilweise bereits vor Realisierung vom Markt absorbiert werden. Die Leerstandsquote wird sich demnach weiterhin auf einem sehr geringen Niveau halten. Darüber hinaus wird die Nachfrage bei modernen Light-Industrial-Flächen in und um München in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Somit werden reine Logistik-Neuansiedlungen es noch schwerer haben als bisher, denn die Skepsis der Kommunen und Anwohner im Raum München im Hinblick auf reine Logistikansiedlungen ist aufgrund der zu erwartenden Verkehrs- und Lärmzunahme hoch. „Aufgrund der derzeitigen Marktsituation und der nur unzureichend gefüllten Projektpipeline liegt der prognostizierte Flächenumsatz für das neue Jahr bei etwa 200.000 Quadratmeter“, so Ausserhofer abschließend.

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