Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt von Flächenknappheit ausgebremst

  • Lediglich zwei Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter
  • Produktionsunternehmen für fast die Hälfte des Gesamtumsatzes verantwortlich
  • Mietpreise im Umland stabil, städtische Flächen werden zunehmend teurer
  • Derzeit keine Neubauprojekte am Markt aufgrund fehlender, für Logistik ausgewiesene Grundstücksflächen

München, 17. Januar 2018 – Der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielte nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International in 2017 einen reinen Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer und anteilige Büro- und Nebenflächen) von insgesamt rund 250.700 Quadratmeter und kann somit nicht an die Vermietungsleistung aus dem Vorjahr anknüpfen (265.000 Quadratmeter, – 5 Prozent). Marktrelevante Eigennutzerdeals, die im Vorjahr noch fast 77.500 Quadratmeter zusätzlich zum gesamten Flächenumsatz beisteuerten und in 2016 somit zu einem Gesamtergebnis von 342.400 Quadratmeter verhalfen, blieben in 2017 aus. Das entspricht einem Minus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Betrachtet man den Durchschnittswert der letzten fünf Jahre, so liegt das Ergebnis aus 2017 mit etwa 6 Prozent leicht darunter.

Kurt Zauner, Director Industrial & Logistics München bei Colliers International: „Grund für den Umsatzrückgang sind unter anderem sowohl das Fehlen von großflächigen Mietvertragsabschlüssen als auch der Mangel von kurzfristig freiwerdenden Bestands- und Neubauflächen innerhalb des Münchner Marktgebietes. Außerdem werden so gut wie keine, für Logistik nutzbaren Grundstücke ausgewiesen.“

Insgesamt 113 Mietverträge wurden im Laufe des Jahres abgeschlossen, 11 weniger als noch im Vorjahr (124). Der Großteil der Deals entfiel auf das Flächensegment 1.001 bis 3.000 Quadratmeter. Rund 44 Abschlüsse mit einem Volumen von insgesamt 66.500 Quadratmeter generierten rund 27 Prozent des Gesamtumsatzes. Mit leichtem Abstand folgen Mietverträge mit einer Größe zwischen 3.001 und 5.000 Quadratmeter, die rund 54.800 Quadratmeter bzw. 22 Prozent ausmachten. Flächen über 5.000 Quadratmeter generierten zusammen rund 42 Prozent des Gesamtumsatzes (107.800 Quadratmeter). Hier wurden insgesamt neun Abschlüsse registriert, dazu zählt auch die marktuntypische Großanmietung von über 40.000 Quadratmeter Hallen- und Bürofläche durch einen bekannten Logistikdienstleister im Norden von München. Nur ein weiterer Deal über 10.000 Quadratmeter konnte auf dem Münchner Markt in 2017 registriert werden. So mietete etwa ein Automotive-Zulieferer im Teilmarkt „Umland Nord-West“ insgesamt über 15.000 Quadratmeter Produktion- und Büroflächen an. Ohne diese Großanmietungen wäre der Umsatzrückgang im Vergleich zum Vorjahr deutlich stärker ausgefallen.

Produktions- und Fertigungsunternehmen waren es auch, die sich in 2017 besonders aktiv am Markt zeigten und für rund 111.200 Quadratmeter des Gesamtumsatzes verantwortlich waren (44 Prozent). Im Vergleich zum Vorjahr konnte diese Nutzergruppe ihren Anteil steigern und Logistikdienstleister, die rund ein Drittel des Umsatzes erreichten, deutlich übertreffen. Einen drastischen Rückgang verzeichneten Umsätze, die durch Handelsunternehmen getätigt wurden. Im Vergleich zum Vorjahr konnte hier ein Minus von 86 Prozent registriert werden. Zurückzuführen ist dies vor allem auf das Fehlen geeigneter Flächen im gesamten Marktgebiet.

Etwa die Hälfte des Gesamtvolumens (ca. 149.900 Quadratmeter) entfiel auf das Teilmarktgebiet „Umland Nord-Ost“, das auch schon im vergangenen Jahr als umsatzstärkstes Gebiet galt. Flächen innerhalb des Stadtgebiets trugen etwa 36.700 Quadratmeter bzw. 21 Prozent zu dem Ergebnis bei. Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies zwar ein Plus von 24 Prozent dar, in Summe wurden jedoch weniger Abschlüsse innerhalb der Stadtgrenzen gezählt als in 2016.

„München ist deutschlandweit einer der wichtigsten Märkte für den Online-Handel, und die Paketzustellungen in der bayerischen Metropole steigen von Jahr zu Jahr unaufhaltsam. Das übt auf den Münchner Logistikimmobilienmarkt einen enormen Druck aus Entwicklungsflächen zur Verfügung zu stellen. Denn KEP-Dienstleister benötigen für die schnelle Zulieferung die räumliche Nähe zum Kunden und tun sich aktuell sehr schwer stadtnahe Entwicklungsflächen zu finden, da diese vor allem mit anderen Nutzungsarten, insbesondere mit Wohn- und Büroentwicklungen in Konkurrenz stehen. Des Weiteren ist bei innerstädtischen Flächen das Preisniveau deutlich gestiegen. Zweistellige Mietpreise sind hier keine Ausnahme mehr. Nutzer sind daher gezwungen ihren Suchradius zu erweitern und mittlerweile auch bereit über das Münchener Marktgebiet hinaus Flächen anzumieten“, ergänzt Martin Ausserhofer, Consultant Industrial & Logistics München bei Colliers International.

Im Umland hingegen zeigte sich die Spitzenmiete für moderne Lager- und Logistikflächen über 3.000 Quadratmeter im Jahresverlauf stabil und rangiert weiterhin bei 6,85 Euro pro Quadratmeter. Diese Preise werden im ´Umland Nord-Ost´ nahe des Flughafens erzielt. Eine Steigerung der Mietpreise zeigt sich jedoch deutlich bei Bestandsflächen, da die Nachfrage zum größten Teil nur darüber abgedeckt werden kann, und hier der Nachfrageüberhang für eine Preiserhöhung gesorgt hat. Aus diesem Grund stieg die durchschnittliche Miete von 6,10 Euro pro Quadratmeter in München auf aktuell 6,50 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt rund 109.900 Quadratmeter bzw. 44 Prozent des Gesamtergebnisses entfielen auf das Preissegment 6,01 Euro bis 7,00 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der hohen Grundstückspreise in und um München herum, ist davon auszugehen, dass die Mietpreise weiter steigen werden.

„Bei einer Leerstandsquote von aktuell 2 Prozent und einer derzeit nicht vorhandenen Neubauaktivität tut sich der Markt sehr schwer Nutzern neue Ansiedlungsmöglichkeiten anzubieten. Als ein weltbekannter Automobil- und Produktionsstandort ist München ein wichtiger Wirtschaftstreiber in Deutschland. Nicht nur automotive-affine Unternehmen benötigen hier die Nähe zu ihren Vertragspartnern, sondern auch Online-Handelsunternehmen werden von der überdurchschnittlichen Kaufkraft Münchens verstärkt angezogen. In Bezug auf die hohe überregionale Bedeutung Münchens, ist der Standort daher gezwungen für Flächennachschub zu sorgen um den hohen Bedarf bei modernen Industrie- und Logistikimmobilien decken zu können. In 2018 wird sich, aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen, die Lage auf dem Vermietungsmarkt voraussichtlich weiter verschärfen. Der prognostizierte Flächenumsatz für das neue Jahr liegt bei 200.000 Quadratmeter“, so Zauner.

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