München: Investmentmarkt weiterhin auf Formsuche

Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale bei über 920 Millionen Euro
Core Transaktionen sowie großvolumige Deals fehlen weiterhin
Weiterer Renditeanstieg bis Jahresende denkbar
Marktaktuere beobachten den Markt intensiv, Kapital aber weiterhin zurückhaltend

München, 09. Oktober 2023 – Erwartungsgemäß zeigte sich auch das dritte Quartal auf dem gewerblichen Investmentmarkt München in Folge weiter steigender Zinsen und zu hoher Inflationsraten in Kombination mit dem trüben konjunkturellen Umfeld wenig lebhaft. Rund 300 Millionen Euro wurden in gewerbliche Immobilien investiert, womit sich die ersten drei Quartale auf rund 920 Millionen Euro aufsummieren. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 66 Prozent verfehlt, das langfristige Mittel sogar um etwa 70 Prozent. Verkäufer und Käufer näheren sich zwar weiter an, aber in vielen Fällen ziehen sich Transaktionsprozesse deutlich in die Länge. „Institutionelle Investoren sind aufgrund der hohen Fremdkapitalkosten, den vergleichsweise attraktiven Alternativanlagemöglichkeiten und der hohen Risikoaversion derzeit am Markt weniger aktiv als in der Vergangenheit“ sagt Manuel Aller, Geschäftsführer und Head of Capital Markets bei Colliers. Private Investoren sind weiterhin die aktivste Käufergruppe auf dem Markt und nutzen das geringe Wettbewerbsumfeld für sich.

Die konjunkturellen Auswirkungen auf dem Bürovermietungsmarkt verstärken gegenwärtig die Verunsicherung, wenngleich die Rahmenbedingungen für Unternehmen in der bayerischen Landeshaupstadt weiterhin sehr positiv sind. Dies verdeutlicht der kürzlich veröffentlichte Global Innovation Index 2023, in dem München in den Top 10 der wichtigsten Wissenschafts- und Technologiecluster weltweit erscheint. „Im aktuellen Umfeld sind Investoren auf der Suche nach Stabilität und Sicherheit, die der Münchner Gewerbeimmobilienmarkt im nationalen und internationalen Vergleich in überdurchschnittlichem Maße zu bieten hat. Deshalb sind wir zuversichtlich, in absehbarer Zeit eine generelle Marktbelebung zu sehen“, ergänzt Manuel Aller.

Die Preisfindung hat sich verlangsamt, ist jedoch in vielen Bereichen noch nicht abgeschlossen. Die Bürospitzenrendite hat im Vergleich zum Halbjahr nochmals leicht angezogen und liegt bei 4,30 Prozent Bruttoanfangsrendite, und damit in einem Bereich, in dem für viele institutionelle Investoren, die mit hohem Fremdkapitalanteil investieren, die Risikoprämie im Vergleich zu Anlagealternativen momentan zu gering ist. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Repricingphase in der Breite in weiten Teilen abgeschlossen ist. Verkaufsprozesse nehmen signifkant mehr Zeit in Anspruch und könnten sich in vielen Fällen auch in das kommende Jahr verschieben, wodurch die Jahresendrally in diesem Jahr ausfallen dürfte. „Nach dem Ende des Superzyklus dauert die Stabilisierung des gewerblichen Immobilienmarktes voraussichtlich noch bis zur ersten Hälfte 2024 an, wenngleich einige wesentliche Rahmenbedingungen wie der Inflationsrückgang und die Stabilisierung des Zinsumfelds wichtige Schritte in die richtige Richtung darstellen, und dann auch das Transaktionsgeschehen wieder beleben dürften“, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager Bayern bei Colliers. „Andererseits ist auch erkennbar, dass Investoren in der akutellen Marktphase Chancen identifizieren, um in den Markt einzusteigen, und dafür erhebliches Kapital bündeln“, ergänzt Manuel Aller.

Weiter ausbleibende Großtransaktionen im deutlich dreistelligen Millionenbereich dürften bis Jahresende am Münchner Markt jedoch dafür sorgen, dass sich das gewerbliche Investitionsvolumen im Jahr 2023 auf lediglich bis zu 1,7 Milliarden Euro belaufen wird.

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