Investmentmarkt startet ruhig ins zweite Corona-Jahr 2021

  • Transaktionsvolumen im ersten Quartal mit 8,8 Milliarden Euro erstmals seit 2016 wieder im einstelligen Milliarden-Bereich
  • TOP 7 besonders vom Ausbleiben großvolumiger Landmarkdeals betroffen
  • Industrie- und Logistikimmobilien mit starker zweiter Position hinter Büroimmobilien
  • Ausländische Investoren mit unterdurchschnittlichem Marktanteil
  • Aktuell keine Renditeveränderungen auszumachen
  • Lebhaftes Sondierungsgeschehen und weiterhin ordentlich gefüllte Dealpipeline lassen Anstieg des Transaktionsgeschehens im Jahresverlauf erwarten

Frankfurt/Main, 8. April 2021 – Im Jahresauftaktquartal 2021 wechselten nach Angaben von Colliers deutsche Gewerbeimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von 8,8 Milliarden Euro den Eigentümer. Der Zehnjahresdurchschnitt für die Vergleichsperiode wurde damit um 11 Prozent verfehlt, der Fünfjahresdurchschnitt um 28 Prozent. Zwischen 2017 und 2020 wurde in allen vier Erstquartalen hintereinander die 10-Milliarden-Euro-Marke deutlich übertroffen. Der höchste je registrierte Jahresauftakt aus 2020 erreichte mit 17,6 Milliarden Euro ein Niveau, das sonst nur bei Jahresendralleys erzielt wird. Der diesjährige Wert beträgt gerade einmal die Hälfte.

Ruhiger Jahresauftakt eher Atempause als Signal des Einbruchs

Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers: „Der Vorjahresvergleich ist allein wegen des Ausnahmendeals – der Übernahme des TLG-Portfolios durch Aroundtown für vier Milliarden Euro – nur bedingt aussagefähig. Von einem echten Krisenniveau, wie wir es mit unter drei Milliarden Euro Transaktionsvolumen auf dem Höhepunkt der Finanzkrise im ersten Quartal 2009 gesehen haben, sind wir allerdings ebenfalls weit entfernt. Dennoch fiel der Start in das zweite Jahr unter Corona-Bedingungen in der Tat deutlich ruhiger als in den Vorjahren aus, wozu mehrere Umstände beitrugen.“

Sehr viele hochpreisige Deals wurden noch in den letzten Dezembertagen abgeschlossen. Ein solcher „Vorzieheffekt“, der nach einer besonders dynamischen Jahresendrallye zu einer kurzzeitigen Abkühlung des Transaktionsgeschehens im Folgequartal führt, ist kein ungewöhnliches Phänomen. Dabei schlägt besonders zum Jahreswechsel auch das Problem der periodengenauen Zuordnung von Transaktionen durch, die wesentlich von der Bekanntgabe vertraulicher Dealabschlüsse abhängt. „Die durch die Corona-Krise verstärkte Umsetzung von Off-market-Transaktionen erhöht das Problem der stichtagsgenauen Dealerfassung zusätzlich“, ergänzt Kadel. „Zudem benötigen Abschlüsse wegen des bereits seit November andauernden zweiten Lockdowns deutlich mehr Vorlaufzeit, was wegen der sich aktuell abzeichnenden dritten Pandemiewelle bis in den Frühsommer hinein das Transaktionsgeschehen ausbremsen wird. Vor dem Hintergrund reger, sehr konkreter Sondierungsaktivitäten von Investoren, die wir seit Dezember im Markt gerade bei großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen beobachten, werden in den nächsten Quartalen allerdings wieder steigende Transaktionsvolumina erwartet. Aus den angeführten Gründen sehe ich die aktuelle Marktsituation als temporäre Atempause und nicht als Signal des Einbruchs.“

Matthias Leube, CEO bei Colliers, schließt sich dieser Einschätzung an und ergänzt: „Eine Verunsicherung, die sich vor einem Jahr mit dem ersten Lockdown einstellte, ist in Zusammenhang mit dem zweiten Lockdown nicht spürbar. Die Zuversicht unter den Investoren spiegelt sich auch im monatlich ermittelten Immobilienklimaindex wider, der sich seit Jahresbeginn über alle Assetklassen hinweg positiv entwickelt hat. Auch die Stimmung in der Wirtschaft hat sich mit Ausnahme einiger besonders betroffener Dienstleistungsbranchen seit dem Impfstart in Deutschland deutlich aufgehellt. Von einem anziehenden Wirtschaftswachstum gehen auch wir in der zweiten Jahreshälfte angesichts steigender Impfraten und weitreichender Lockerungen aus, was wiederum die Vermietungsmärkte stützen wird.“

Spürbare Reduktion von marktprägenden Großdeals

Neben einem Rückgang bei der Anzahl der registrierten Transaktionen von gut einem Fünftel schlägt sich volumenmäßig insbesondere das Ausbleiben von marktprägenden Großdeals und Übernahmen, die vor einem Jahr die Märkte beflügelten, nieder. Zwischen Januar und März wurden lediglich drei Deals in der Größenkategorie ab 250 Millionen Euro mit einem Gesamtvolumen von 1,1 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 12 Prozent registriert. Im Vorjahr waren es neun Deals mit einem Volumen von 7,7 Milliarden Euro, die 44 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten. Darunter befand sich die bereits erwähnte TLG-Übernahme für vier Milliarden Euro.

Mit Abstand größter Abschluss im ersten Quartal 2021 war der zu Jahresanfang bekanntgewordene Paketdeal von 27 Pflegeheimen der Luxemburger Threestone Capital Management S.A. an Swiss Life für 425 Millionen Euro, der noch in den letzten Dezembertagen besiegelt wurde. Auf Platz 2 folgt der Verkauf von zwei Logistikneubauten des Projektentwicklers Dietz an Tritay Eurobox für 291 Millionen Euro. Platz 3 belegt der größte Einzeldeal, der Opus 7 Logistikpark Meerane, der um den Jahreswechsel herum für 280 Millionen Euro vom Projektentwickler metaWERK Meerane an die Deka veräußert wurde.

Trotz Ausbleiben weiterer marktprägender Einzeldeals zu Jahresbeginn dominierte dieser Dealtyp gegenüber den Paketverkäufen mit 5,9 Milliarden Euro Transaktionsvolumen bzw. über zwei Dritteln Marktanteil. In der Betrachtungsperiode entfielen 92 Prozent aller Verkaufsfälle und 56 Prozent des Anlagevolumens auf die Größenkategorie bis 50 Millionen Euro. Im Vorjahr lagen die Vergleichswerte bei 82 bzw. 22 Prozent.

Ausländisches Kapital hält sich aktuell zurück

Mit dem Rückgang von Big Tickets wurde auch eine signifikante Reduktion ausländischen Kapitals registriert. Lediglich 2,3 Milliarden Euro wurden von internationalen Käufern platziert, das entspricht einem Anteil von 26 Prozent. Unter den größten Anlegernationen befinden sich mit Großbritannien (551 Millionen Euro bzw. 6 Prozent Marktanteil), Österreich (289 Millionen Euro bzw. 3 Prozent) und Belgien (263 Millionen Euro bzw. 3 Prozent) ausschließlich europäische Länder auf den vorderen Plätzen. Die USA folgen mit 231 Millionen Euro auf dem vierten Rang. Kapitalzuflüsse aus dem Nahen Osten und dem asiatisch-pazifischen Raum wurden in keinem nennenswerten Umfang getätigt, was auch die aktuell erschwerten Transaktionsbedingungen in Folge der Reisebeschränkungen widerspiegelt.

TOP 7 von aktueller Marktentwicklung am stärksten betroffen

Die sieben größten Investmentzentren Deutschlands sind von den aufgezeigten Marktentwicklungen am stärksten betroffen und verfehlten fast ausnahmslos ihre langjährigen Durchschnittsergebnisse. Zusammengenommen vereinten die TOP 7 einen Marktanteil von 40 Prozent auf sich. Dieser liegt überlicherweise bei rund der Hälfte des gesamten Anlagevolumens. Auf B- und C-Städte entfielen rund 12 Prozent, das sind 5 Prozentpunkte weniger als vor 12 Monaten. Kleinvolumige Deals außerhalb dieser Zentren stellten mit 48 Prozent Marktanteil eindeutig den Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens dar.

Lediglich Berlin knackte in diesem Quartal die Eine-Milliarde-Euro-Marke. Auf Position zwei folgte Frankfurt mit 857 Millionen Euro, die damit als einzige unter den Vergleichsstädten ihren Zehnjahresdurchschnitt übertraf. Hamburg erreichte mit 600 Millionen Euro Platz 3 noch vor München mit 518 Millionen Euro. Die bayerische Landeshauptstadt erzielte mit diesem Ergebnis den schwächsten Jahresauftakt seit 2011. Alle übrigen Investmentzentren verfehlten die Halbe-Milliarde-Euro-Marke deutlich. Stuttgart registrierte ein Anlagevolumen von 244 Millionen Euro. Düsseldorf und Köln mussten sowohl im Vergleich zu den Vorjahresrekordwerten mit minus 83 Prozent bzw. 77 Prozent als auch gegenüber den langjährigen Durchschnittswerten mit minus 69 Prozent bzw. 74 Prozent die größten Einbußen hinnehmen. Die Dommetropole schloss das Quartal mit 110 Millionen Euro ab, Düsseldorf schlug sich mit 140 Millionen Euro kaum besser.

Industrie- und Logistikimmobilien ringen Büroimmobilien Marktanteile ab

Büros wurden mit 36 Prozent erneut als nachfragestärkste Nutzungsart bestätigt. Kadel: „Nach einem Jahr Pandemie und Homeoffice hat sich die Diskussion darum versachlicht, der Aspekt der Flächeneinsparpotenziale wird mittlerweile sehr differenziert betrachtet. Gleichzeitig hinterlassen die konjunkturellen Auswirkungen der Corona-Krise Bremsspuren an den Vermietungsmärkten. Es ist aber auch hier zu keinen dramatischen Nachfrageeinbrüchen gekommen, die Leerstandsraten bleiben niedrig. Demgegenüber konnten Industrie- und Logistikimmobilien als eindeutige Krisengewinner deutlich Boden gutmachen und ziehen neue Investoren an.” Ende März betrug der Marktanteil dieser Assetklasse 22 Prozent und verwies Einzelhandelsimmobilien, die 14 Prozent erzielten, mit signifikantem Vorsprung auf Platz 3. Gesundheits- und Sozialimmobilien folgen mit 12 Prozent, Grundstücke für gewerbliche Nutzung mit 6 Prozent, gleichauf mit Hotels, die wegen ihrer Umnutzungspotenziale unter strategischen Anlagegesichtspunkten neu bewertet werden.

Kadel: „Bei Abschluss von in Vorbereitung befindlichen Großdeals wird es im Jahresverlauf zu weiteren Verschiebungen zwischen den Assetklassen kommen. Schon jetzt zeigen sich pandemiebedingte Neuausrichtungen von Investmentstrategien, die sich zunehmend resilienten Nutzungen zuwenden. Unter diesem Aspekt gewinnen auch Projektentwicklungen in den bevorzugten Segmenten Logistik und Büro, insbesondere wenn sie langfristig vermietet sind, als Produkt zunehmend an Bedeutung.”

Letzteres spiegelt auch die Branchenauswertung der bedeutendsten Investorengruppen wider. Auf der Verkäuferseite liegen Projektentwickler mit 2,7 Milliarden Euro bzw. 30 Prozent Marktanteil weiter deutlich vor Asset- und Fondsmanagern mit 1,5 Milliarden Euro bzw. 18 Prozent Marktanteil und Eigennutzern mit 1,4 Milliarden Euro bzw. 17 Prozent Marktanteil. Bei den Käufern nehmen Asset- und Fondsmanager mit 2,5 Milliarden Euro bzw. 29 Prozent die Spitzenposition vor Offenen Immobilien- und Spezialfonds mit 1,6 Milliarden Euro bzw. 19 Prozent sowie Projektentwicklern mit 1,3 Milliarden Euro bzw. 15 Prozent ein.

Keine nennenswerten Renditeverschiebungen auszumachen

In den vergangenen drei Monaten waren keine nennenswerten Verschiebungen im Bereich der Spitzenrenditen zu beobachten – auch mangels marktprägender Deals im Spitzensegment. Anhaltende, leichte Renditerückgänge bei Core-Objekten, insbesondere bei Industrie- und Logistikimmobilien und bei „trockenen” Büros, sowie risikoadjustierte Preisabschläge, wie sie bereits in der zweiten Jahreshälfte 2020 registriert wurden, werden sich aber im Jahresverlauf fortsetzen. Für Einzelhandelsobjekte ist eine weiterhin divergierende Entwicklung mit Renditekompression bei Fachmärkten mit Lebensmittelschwerpunkt sowie Renditesteigerungen bei Einkaufszentren und Highstreetobjekten zu erwarten.

Ausblick: Transaktionsvolumen über 50 Milliarden Euro zum Jahresende

Leube: „Vor dem Hintergrund der nun schon mehrere Monate andauernden zweiten Lockdownphase und der reduzierten Zahl von Großdeals ist das Ergebnis des Jahresauftaktes dennoch respektabel und zeigt, dass die Aktivitäten auf einer breiten Basis stehen. Mit Blick auf die bereits in Vorbereitung befindliche Dealpipeline erwarten wir auch für 2021 ein Ergebnis über der 50-Milliarden-Euro-Grenze.”

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