Hamburger Investmentmarkt mit verhaltenem Jahresstart – Marktumfeld belastet

•    Transaktionsvolumen mit rund 131 Millionen Euro registriert
•    Transaktionsanzahl kommt nahezu zum Stillstand
•    Keine Einzeltransaktion oberhalb von 30 Millionen Euro
•    Renditen steigen in allen Assetklassen weiter an

Hamburg, 5. April 2023 – Am Hamburger Investmentmarkt wurden nach Angaben von Colliers im ersten Quartal 2023 Gewerbeimmobilien für 130,6 Millionen Euro gehandelt. Damit befindet sich das Volumen im Vergleich zu den Vorjahren im absoluten Minimumbereich. Gegenüber dem Vorjahr liegt der Unterschied bei 93 Prozent. In Anbetracht des Zehn-Jahresdurchschnitts mit rund 850 Millionen Euro steht immer noch ein Minus von 85 Prozent davor.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Der Jahresbeginn in der Hansestadt verlief bisher sehr ruhig und noch unspektakulärer als erwartet. Das Transaktionsgeschehen kam fast komplett zum Erliegen. Zuletzt wurde ein so niedriges Niveau 2009 nach der Finanzkrise aufgenommen, wobei es sogar zu diesen Zeiten 150 Millionen Euro Transaktionsvolumen waren.“

Dennis Petersen, Head of Capital Markets bei Colliers in Hamburg: „Größere Aktivitäten sind ausgeblieben und auch antizyklische Investoren haben bislang noch nicht im großen Maße zugegriffen. Nur eine Handvoll an Transaktionen konnten gezählt werden. Hauptsächlich war das erste Quartal geprägt durch kleinvolumige Core- und Core Plus-Produkte unterhalb von 30 Millionen Euro.“

„Zwar nähern sich augenblicklich die Verhandlungsparteien, dennoch bestehen nach wie vor Differenzen. Als Transaktionshemmnisse sind eine Diskrepanz bei den Preisvorstellungen, vorherrschende Unklarheit über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die straffen Finanzierungsbedingungen samt ansteigenden Liquiditätskosten und der Wandel mit all seinen Facetten im ESG-Bereich zu benennen. Sich zu Stranded Assets entwickelnde Produkte werden in naher Zukunft sicherlich ein noch größeres Thema. Mit Preisabschlägen am Markt ist zu rechnen. Hier steht ein völlig neues Pricing aus. Die Erarbeitung einer klaren Objektstrategie für die nächsten Jahre ist hier sicherlich der richtige Weg“, so Hanekopf.

Keine Einzeltransaktion oberhalb von 30 Millionen Euro

Neben dem geringen Transaktionsvolumen konnte auch nur eine begrenzte Anzahl an Abschlüssen registriert werden, bei denen es unter allen Einzeltransaktionen keinen Deal oberhalb von 30 Millionen Euro gab. Die Assetklasse Büro hat den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von rund 50 Prozent belegt. Danach reiht sich nur noch der Einzelhandelssektor mit circa 23 Prozent ein. Alles Weitere entfällt auf Hotel- und Spezialimmobilien. „Auf der Käuferseite sind derzeit die öffentliche Hand, Family Offices und grundsätzlich eigenkapitalstarke Investoren unterwegs. Durch das angepasste Preisniveau haben Investoren wieder Objekte im Fokus, die noch vor Jahren aufgrund der hohen Kaufpreise für diese nicht infrage kamen und jetzt ein wesentlich attraktiveres Marktgefüge auch unter geänderten Finanzierungskonditionen darstellen“, so Petersen.

Renditen steigen in allen Assetklassen weiter an

Die Bruttorenditen für Büro-Spitzenprodukte in Hamburg sind um weitere 30 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal gestiegen und notieren mittlerweile auf einen Stand von 4,20 Prozent. Im Kontrast zum Vorjahr ist es ein Zuwachs von 120 Basispunkten. Neben Bürorenditen sind auch Renditen für High-Street-Einzelhandelsobjekte um zehn Basispunkte auf 3,95 Prozent gestiegen. Hotelrenditen befinden sich derzeit bei 5,00 Prozent mit über 25 Basispunkten gegenüber dem vierten Quartal 2022. Im Industrie- und Logistiksegment gibt es genauso Anpassungen der Renditen. Hiermit datiert diese derzeit bei 4,40 Prozent. „Die 4,00 Prozentmarke ist mittlerweile im Bürosegment für Core-Objekte durchbrochen. Ein derartiges Renditeniveau gab es zuletzt 2015 in der Hansestadt. Angesichts der bisher umgesetzten Zinssteigerungen kann jedoch eine Verlangsamung zur Jahresmitte eintreten und die Planungssicherheit auf Investorenseite wieder verbessern“, ist sich Hanekopf sicher.

Ausblick 

„Bis zur Jahresmitte wird der Hamburger Investmentmarkt vermutlich herausfordernd bleiben und die Zinsdynamik noch Einfluss nehmen. Sollte eine Bodenbildung entstehen und die Preisstabilität sich festigen, kann es mit mehr Schwung weitergehen. Durch Mehrheitsübernahmen und Portfolio-Transaktionen ist gegebenenfalls mit mehr Volumen zu rechnen. Grundsätzlich bleibt die Hansestadt auch weiterhin ein attraktiver Standort für Investoren mit vielversprechenden Möglichkeiten. Darüber hinaus lassen gute Nachrichten vom Bürovermietungsmarkt mit stabilen Flächenumsätzen und weiterhin steigenden Mietpreisen für mehr Momentum auf dem Investmentmarkt hoffen. Angesichts des nochmals deutlich geringeren Volumens zum Jahresbeginn, lässt sich das bisherige Prognosevolumen nicht aufrecht halten. Ohne Sondereffekte ist mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 1,9 Milliarden Euro zu rechnen“, prognostiziert Hanekopf.

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