Große Einzeltransaktionen sorgen sorgen für deutlich gestiegenes Transaktionsvolumen

•    1,3 Milliarden Euro gewerbliches Transaktionsvolumen
•    Großtransaktionen und Sondereffekte prägen Jahresauftakt
•    Plateaubildung bei den Renditen deutet sich an

München, 10. April 2024 – Der Münchner Markt war aufgrund von Sondereffekten im ersten Quartal 2024 deutschlandweit der mit Abstand aktivste Investmentmarkt. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,3 Milliarden Euro konnte bereits in den ersten drei Monaten das Ergebnis des gesamten Vorjahres übertroffen werden. Einen wesentlichen Beitrag dazu leisteten einzelne Großtransaktionen wie bspw. der Verkauf des Ensembles „Maxmilianstraße 12-14“ auf der Münchner Luxusmeile.

„Die weiterhin sehr guten Standortbedingungen und die starke Wirtschaftsstruktur Münchens sorgen dafür, dass der Münchner Markt weiterhin bei Investoren im Fokus steht und sich in Krisenzeiten resilienter zeigt als andere Märkte. Diese positiven Signale können im weiteren Jahresverlauf einen wichtigen Beitrag leisten, dem Markt weiter Rückenwind zu geben. Das aktuelle Marktumfeld bleibt jedoch weiterhin herausfordernd und eine spürbare Erholung ist frühestens zum Ende des Jahres zu erwarten. Kapitalbeschaffung und Finanzierungen sind weiterhin die größten Hürden“, sagt Manuel Aller, Geschäftsführer und Head of Capital Markets bei Colliers in München.

Bürogebäude leisten mit einem Transaktionsvolumen von etwa 300 Millionen Euro oder 23 Prozent weiterhin einen deutlich geringeren Beitrag zum Gesamtumsatz als in der Vergangenheit. Während es im ersten Quartal des Vorjahres keine einzige Bürotransaktion gab, haben sich diese im abgelaufenen Quartal jedoch auf acht summiert und verdeutlichen, dass der Markt im kleinvolumigen Bereich von 10 bis 50 Millionen Euro wieder mehr Aktivität zeigt. Diese Transaktionen spielten sich allesamt in etablierten Lagen mit Core+- oder Value-Add-Strategie ab und stehen repräsentativ dafür, was im derzeitigen Marktumfeld gefragt und platzierbar ist. Mit einem Anteil von 74 Prozent am Transaktionsvolumen dominieren gemischt genutzte Immobilien, die aufgrund der verschiedenen Nutzungen Vermietungsrisiken reduzieren und entsprechend auf Nachfrage treffen. Getrieben ist dieser starke Fokus durch einige großvolumige Transaktionen, weshalb andere Nutzungsarten im ersten Quartal auch kaum eine Rolle gespielt haben.

Die Spitzenrendite für Bürogebäude hat sich zum ersten mal seit über einem Jahr seitwärtsbewegt und verharrt bei 4,50 Prozent. In einigen Stadtlagen und dem Münchner Umland waren auch in diesem Quartal weitere Preisanpassungen auszumachen, die aber im Vergleich zu den vergangenen Quartalen deutlich geringer ausgefallen sind.

Während institutionelle Investoren eher auf der Verkäuferseite zur Freisetzung von Liqudität aktiv sind, zeigen sich private Investoren und Family Offices als stärkste Käufergruppe. Aus den von Insolvenz betroffenen Immobilienprojekten werden inzwischen auch die ersten Abverkäufe realisiert, wie exemplarisch der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses Rosenstraße 8 in der Münchner Fußgängerzone zeigt. Im weiteren Jahresverlauf ist mit zum Teil auch größeren Transaktionen in diesem Bereich zu rechnen. „Die fortschreitende Stabilisierung der Rahmenbedingungen führt dazu, dass Investoren wieder besser planen können, ihr Portfolio gemäß der neuen Marktgegebenheiten adjustieren und auch neue Investoren den Markteinritt suchen – dadurch bieten sich stetig Transaktionsgelegenheiten“, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager Bayern bei Colliers.

Vor dem Hintergrund der am Markt stattfindenden und geplanten Transaktionen und einer weiteren Stabilisierung der Rahmenbedingungen verbunden mit ersten Zinssenkungen in der zweiten Jahreshälfte ist davon auszugehen, dass bis Jahresende ein gewerbliches Transaktionsvolumen von mehr als drei Milliarden Euro erzielbar ist.

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