Frankfurter Investmentmarkt auch im dritten Quartal mit geringer Transaktionsaktivität

Transaktionsvolumen von rund 500 Millionen Euro
Weitere Erhöhung der Bruttospitzenrendite
Drittes Quartal ohne nennenswerte Bürotransaktion

Frankfurt a.M., 04. Oktober 2023 – Nach Angaben von Colliers wurden auf dem Investmentmarkt der Mainmetropole inklusive Eschborn und Kaiserlei im Neunmonatszeitraum 2023 rund 500 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Damit unterschreitet das Ergebnis deutlich das bereits unterdurchschnittliche Vorjahresresultat. Im Verhältnis zum zehnjährigen Durchschnitt wurde ein rund 86 Prozent geringeres Transaktionsvolumen generiert.

Felix von Saucken, Geschäftsführer am Standort Frankfurt bei Colliers: „Im Einklang mit dem nationalen Gesamtbild bewegten sich die Marktaktivitäten im Verlauf des dritten Quartals weiterhin auf sehr niedrigem Niveau. Rollierend über die letzten vier Quartale wurde lediglich ein Volumen von rund 1,2 Milliarden Euro verzeichnet, was auch weiterhin überwiegend durch Small-Ticket-Veräußerungen beeinflusst wurde. Im dritten Quartal wurde kein Objekt jenseits der 50-Millionen-Marke veräußert. Die Präferenz des aktiven Kapitals zielt weiterhin auf kleinvolumige Objekte ab.“

Marktgeschehen überwiegend kleinteilig – Mehrere Transaktionen im Grundstückssegment

In den zurückliegenden drei Monaten setzte sich das Marktgeschehen auf dem niedrigen Niveau der Vorquartale fort. Simon van Zoggel, Interim Head of Capital Markets Frankfurt: „Aus Transaktionssicht überwiegt im aktuellen Käufermarkt vielmehr die Verkaufs- als die Ankaufsbereitschaft. Hemmnis für erfolgreiche Transaktionen sind weiterhin der vorhandene Bid-Ask-Spread und deutlich verlängerte Detailprüfungen. Demnach wurden in den letzten drei Monaten vorwiegend Grundstückstransaktionen registriert. Als eine weiterhin aktive Käufergruppe präsentieren sich dabei zum einen die Stadt Frankfurt, zum Beispiel aufgrund des Schulflächenbedarfs, zum anderen die expandierenden Rechenzentrenakteure. Zuletzt veräußerten Swiss Life und Beos zwei Grundstücke der Quartiersentwicklung Westside Frankfurt an den Rechenzentreninvestor CyrusOne. Erfolgreiche Bürotransaktionen wurden hingegen auch zuletzt nur im niedrigen zweistelligen Millionenbereich verzeichnet. Aus dem Blickwinkel der Marktanteile sind Büroimmobilien weiterhin führend, jedoch ist der Anteil mit 40 Prozent bzw. rund 200 Millionen Euro auf einem unterdurchschnittlichen Niveau.“

Preisbildungsprozess trotz weiterer Renditeanstiege noch nicht abgeschlossen

Zum Ende des dritten Quartals notierte die (Brutto-)Spitzenrendite für Büroimmobilien in den 1a-Lagen bei 4,65 Prozent und somit weitere 30 Basispunkte höher als im Vorquartal. Auf Jahressicht kommt dies einem Anstieg um 140 Basispunkte gleich. „Neben dem rapiden Zinsanstieg und dem konjunkturellen Rücksetzer sorgen die strukturellen Veränderungen und Megatrends – Stichwort Working from Home (WFH) und ESG – für eine ausgeprägte Zurückhaltung bei Büroinvestments. Verkaufsprozesse von Objekten im dreistelligen Millionenbereich, insofern diese überhaupt inittiert werden, laufen aufgrund der limitierten Käuferschaft nur zögerlich. Der letzte erfolgreiche Abschluss in diesem Segment fand vor etwa einem Jahr statt. Auch aufgrund von Refinanzierungsthemen stehen Hochhausobjekte bereit, um auf dem Markt platziert zu werden. Der Markt blickt gespannt auf das Marktinteresse und den Prozessverlauf dieser Landmark-Objekte“, erläutert van Zoggel.

Ausblick: Geringe Dynamik im Schlussquartal – Steigende Aktivität im Jahresverlauf 2024

Die geringe Pitchanzahl, die beobachteten Prozessverläufe der Produkte im Markt und die Pipeline für das restliche Jahr deuten darauf hin, dass auch das Schlussquartal ohne Dynamik verlaufen wird. Wenngleich bei den aktuellen Volumina von einer Bodenbildung bei der Aktivität ausgegangen werden kann, so ist der neue Gleichgewichtspreis noch nicht erzielt. „Institutionelles Kapital ist weiterhin in Wartestellung und prüft den Markt nach Opportunitäten und hinsichtlich des richtigen Einstiegszeitpunktes. Durch den deutlichen Anstieg der Renditen stehen auch internationale Akteure wieder bereit, die aufgrund des hohen Preisniveaus des letzten Zyklus auf andere Märkte ausgewichen waren”, erklärt von Saucken. „Die Preiskorrektur ist noch nicht abgeschlossen. Insofern erwarten wir für das Gesamtjahr weiterhin rund 0,8 bis 1 Milliarde Euro Transaktionsvolumen, was das schwächste Ergebnis seit 2009 darstellen würde. Deutlichere Erholungstendenzen erhoffen wir uns bei klareren Signalen zur weiteren geldpolitischen Strategie der EZB, die abhängig von der Inflations- und Wirtschaftsentwicklung sein wird“, bilanziert van Zoggel.

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