Flächenumsatz auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt verharrt auf niedrigerem Niveau

Flächenumsatz von 366.800 Quadratmetern leicht unter Vorjahresniveau
Großabschlüsse in diesem Jahr überwiegend in Randlagen
Abschlüsse bis 1.500 Quadratmeter im Premiumsegment führen zu Erhöhung der Spitzenmiete auf 47,00 Euro pro Quadratmeter
Moderater Anstieg der Leerstandsquote auf 9,6 Prozent

Frankfurt a.M., 09. Januar 2024 – Der Flächenumsatz auf dem Bürovermietungsmarkt in Frankfurt, einschließlich Eschborn und Offenbach-Kaiserlei, belief sich im Jahr 2023 auf etwa 366.800 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich der Markt mit einem leichten Rückgang von lediglich drei Prozent relativ stabil, während der zehnjährige Durchschnittswert jedoch deutlich um rund 23 Prozent verfehlt wurde.

Cem Ergüney, Head of Office Letting Germany bei Colliers: „Wie schon im Jahr 2022 blieb auch in diesem Jahr eine Jahresendrallye aus, die in Frankfurt üblicherweise das Schlussquartal prägte. Das Quartalsergebnis von rund 93.700 Quadratmetern bewegt sich in etwa auf dem Niveau der vergangenen sieben Quartale seit Beginn des Vorjahres. Dies ist im Wesentlichen auf die fortbestehende Zurückhaltung der Nutzer mit einem Flächenbedarf von über 5.000 Quadratmetern zurückzuführen. Neun Abschlüsse in diesem Größensegment bedeutet zwar einer mehr als im Vorjahr, jedoch fünf weniger als im Durchschnitt über die letzten zehn Jahre. Insgesamt ist es jedoch positiv zu bewerten, dass der Frankfurter Markt in diesem wirtschaftlich anspruchsvollen Umfeld keinen weiteren Einbruch verzeichnete und das Niveau des Vorjahres nahezu erreichen konnte.“

Flächenqualität im Fokus

Die Teilmärkte Bankenviertel, Westend und City, die gemäß der Definition von Colliers den Central Business District (CBD) bilden, zeigten sich als die drei bevorzugten Standorte hinsichtlich der Anzahl der Abschlüsse und vereinen gemeinsam etwa 40 Prozent aller unterzeichneten Mietverträge. Der Anteil des Flächenumsatzes an der Gesamtmarktaktivität liegt wiederum jedoch mit 31 Prozent deutlich darunter, da acht der neun Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter in City-Rand- und peripheren Lagen getätigt wurden. „Der hohe Anteil an Abschlüssen im CBD verdeutlicht die anhaltende Beliebtheit der innerstädtischen Teilmärkte. Gleichzeitig beobachten wir, dass Immobilien mit herausragender Flächenqualität, insbesondere Neubauten oder umfassend sanierte Gebäude, auch in City-Rand- und peripheren Lagen eine hohe Anziehungskraft auf Nutzer ausüben. Sechs der acht Großabschlüsse in diesen Lagequalitäten lassen sich auf derartige Immobilien zurückführen. Ein repräsentatives Beispiel hierfür ist der größte Vertragsabschluss des Jahres durch die dwp Bank, die sich für rund 12.500 Quadratmeter im Phoenix – einem Full-Refurbishment in Eschborn – entschied“, erläutert Cem Ergüney.

Anstieg der Spitzenmiete bei leichtem Rückgang der Durchschnittsmiete

Die zuvor beschriebene Entwicklung spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider. Auf Gesamtmarktebene führt der bedeutende Anteil des Flächenumsatzes in Randlagen zu einem leichten Rückgang der Durchschnittsmiete um rund 3 Prozent auf 22,80 Euro pro Quadratmeter, während in ausgewählten Teilmärkten wie dem Europaviertel oder Airport signifikante Anstiege registriert wurden. Die Spitzenmiete des Gesamtmarktes verzeichnete hingegen einen Anstieg von einem Euro auf 47,00 Euro pro Quadratmeter, was insbesondere auf Vermietungen im Bankenviertel zurückzuführen ist.

Leerstandsanstieg setzt sich fort

Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stieg im Jahresvergleich um etwa 70.000 Quadratmeter auf über 1,1 Millionen Quadratmeter. Diese Zunahme resultiert in einer Leerstandsquote von 9,6 Prozent, verglichen mit 9,0 Prozent im Vorjahr. Eine der treibenden Kräfte hinter dem steigenden Leerstand ist das zunehmende Angebot von Untermietflächen, das im gleichen Zeitraum um etwa 45.000 Quadratmeter angewachsen ist und mit insgesamt rund 146.300 Quadratmetern etwa 13 Prozent des gesamten Leerstands ausmacht. „Im kommenden Jahr wird voraussichtlich erneut ein leichter Anstieg des Leerstands verzeichnet werden. Die Herausforderung des steigenden Leerstands konzentriert sich vor allem auf Objekte, die nicht den aktuellen Nachfragemustern entsprechen und somit steigenden Obsoleszenzrisiken ausgesetzt sind. Trotz des zunehmenden Leerstands, aktuell knapp über 1,1 Millionen Quadratmeter, spitzt sich die Angebotsreserve der stark nachgefragten modernen Flächen zu. Nur rund 11 Prozent der Flächenvakanzen befinden sich in Gebäuden mit Baujahr nach 2015. Auch das in 2024 zur Verfügung stehende Angebot inklusive der Neubauaktivitäten wird der Verknappung nicht ausreichend begegnen können, da vom geplanten Fertigstellungsvolumen von rund 142.900 Quadratmetern bereits etwa 77 Prozent vorvermietet sind. Für Bestandshalter ergeben sich dadurch bedeutende Gelegenheiten, ihre Objekte am Markt zu repositionieren und somit den zukünftigen Nachfragemustern gerecht zu werden“, führt Ergüney aus.

Fazit und Ausblick

„Der Bürovermietungsmarkt in Frankfurt zeigt im Rückblick eine Stabilisierung des Flächenumsatzes auf einem im langjährigen Vergleich niedrigeren Niveau, das unterhalb von 400.000 Quadratmetern liegt. Eine weiterhin erkennbare Polarisierung des Marktes unterstreicht die Präferenzen für hochwertige Flächen, was zu einem Anstieg der Spitzenmiete führte und Potenzial für weitere Erhöhungen bietet. Während in der ersten Jahreshälfte 2024 noch mit einer konjunkturell bedingten Zurückhaltung auf dem Büromarkt zu rechnen ist, erwarten wir für das zweite Halbjahr eine einsetzende Marktdynamik. Für 2024 rechnen wir mit einer Bestätigung des diesjährigen Flächenumsatzes, jedoch könnten die für das Jahresende bekannten Großgesuche für ein höheres Ergebnis sorgen“, resümiert Ergüney.

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