Fehlende konjunkturelle Impulse bremsen Büromarkt – Erholung erst im Jahresverlauf 2024

Flächenumsatz von gut 1,8 Millionen Quadratmetern in den Top 7
Leerstände steigen weiter auf aktuell 5,7%
Spitzenmieten legen im Vorjahresvergleich deutlich zu, Durchschnittsmieten mit großen Unterschieden
Schwacher konjunktureller Ausblick lässt eine nahezu komplette Markterholung frühestens für die Jahresmitte 2024 erwarten

Frankfurt, 4. Oktober 2023 – Auf den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden in den ersten drei Quartalen des Jahres rund 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das schwächste Ergebnis der letzten 10 Jahre erzielt und das Vorjahresergebnis um rund 29 Prozent unterschritten. Nach einer ruhigen ersten Jahreshälfte war im dritten Quartal eine leichte Belebung des Marktes zu beobachten. Zwischen Juli und September wurden mit rund 640.000 Quadratmetern Flächenumsatz das aktivste Quartal des Jahres registriert und das Ergebnis aus dem Vorquartal um 20 Prozent übertroffen.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland bei Colliers: „Die leichte Marktbelebung im dritten Quartal zeigt, dass der Markt nicht zum Stillstand gekommen ist. Insbesondere im kleineren und mittleren Segment bis 2.000 Quadratmeter ist nach wie vor eine rege Marktaktivität zu beobachten. Auffällig ist wie bereits im ersten Halbjahr die hohe Zurückhaltung von Großunternehmen bei Mietvertragsabschlüssen. Die anhaltend hohe wirtschaftliche Unsicherheit sowie Überlegungen zu Neuausrichtung der Büroflächennutzung, mobilen Arbeitsmodellen und bereits eingeführte Home-Office-Quoten bremsen hier die Marktaktivität.“

Leerstandsanstieg setzt sich fort – Anstieg der Spitzenmiete ebenfalls

Die Leerstandsquote stieg im dritten Quartal um 40 Basispunkte an und liegt in den Top 7 aktuell bei 5,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 100 Basispunkte bzw. fast 1 Million Quadratmeter. Die Spitzenmieten setzten davon unbeeindruckt ihren Aufwärtstrend fort, wobei sich die Dynamik im letzten Quartal weiter abgeschwächt hat. Bei der Durchschnittsmiete zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Top 7 Standorten mit zweistelligen Wachstumsraten in Düsseldorf (+14,6 Prozent) und Köln (+14,2 Prozent) und leichten Rückgängen in Berlin und durch Sondereffekte auch in München.

„Die hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen lässt die Spitzenmieten trotz zunehmender Leerstandsquoten weiter steigen. Die Polarisierung zwischen Lage- und Objektqualitäten prägt damit unverändert den Bürovermietungsmarkt in den Top 7. Die Leerstände werden aufgrund der aktuell hohen Bautätigkeit auch im vierten Quartal und im Jahresverlauf 2024 weiter leicht steigen. Ab 2025 werden sich die veränderten Rahmenbedingungen bei der Bautätigkeit bemerkbar machen und zu einem Rückgang der Fertigstellungen führen. In der Folge ist ab 2026 wieder mit einer Verknappung des Angebots an modernen Flächen zu rechnen“, analysiert Bräuning.

Ausblick: Positive konjunkturelle Impulse erst 2024, Obsoleszenzrisiken rücken in den Fokus bei Bestandshaltern

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer milden Rezession und die Frühindikatoren lassen keine zeitnahe Erholung erwarten. Der ifo Geschäftsklimaindex ist im September erneut leicht auf 85,7 Punkte gesunken und befindet sich somit seit April im Sinkflug. Die Erwartungen haben sich zuletzt stabilisiert, eine Trendumkehr ist jedoch nicht erkennbar. Mit positiven Impulsen für den Bürovermietungsmarkt ist in diesem Umfeld erst im Jahresverlauf 2024 zu rechnen.

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Der konjunkturelle Gegenwind bleibt in den kommenden Monaten bestehen und wird die Flächennachfrage auch im vierten Quartal des Jahres sowie zum Jahresbeginn 2024 dämpfen. Insbesondere Großunternehmen halten sich aktuell mit Anmietentscheidungen zurück, auch wenn das Büro für viele Firmen der Kernstandort für kollaborative und produktive Zusammenarbeit ist. Für das Gesamtjahr 2023 halten wir einen Flächenumsatz von bis zu 2,5 Millionen Quadratmetern weiter für realistisch. Mit einer Erholung der Flächennachfrage im Jahresverlauf 2024 rücken die Obsoleszenzrisiken im Bürovermietungsmarkt in den Fokus. Bis zu 70% des Büroflächenbestandes in den Top 7 Standorten sind vor dem Hintergrund veränderter ESG-Anforderungen potentiell bedroht und erfordern Investitionen zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit.“

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