Eintrübung auf Hamburger Bürovermietungsmarkt zu erkennen – Mehr Dynamik ab 2024 erwartet

Flächenumsatz von 334.200 Quadratmetern seit Jahresbeginn registriert
Spitzenmiete steigt um 1 Euro auf 34,50 Euro pro Quadratmeter –
Durchschnittsmiete bleibt stabil zum Vorquartal bei 20,50 Euro pro Quadratmeter
Leerstandsquote bleibt konstant bei 3,7 Prozent seit Jahresbeginn

Hamburg, 5. Oktober 2023 – In den letzten drei Quartalen 2023 konnte nach Angaben von Colliers in Hamburg ein aggregierter Büroflächenumsatz von 334.200 Quadratmetern umgesetzt werden. Das Ergebnis befindet sich damit 31 Prozent unter dem Vorjahreswert (485.300 Quadratmeter) und rund 13 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Auf Fünfjahressicht sind es 14 Prozent weniger.

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Der Bürovermietungsmarkt in Hamburg hat nach einem soliden Ergebnis zur Jahresmitte erstmals im dritten Quartal nachgelassen. Nichtsdestotrotz befinden wir uns mit 104.800 Quadratmetern Flächenumsatz noch nicht im Krisenmodus.“

Julian Muskulus, Associate Director im Großflächensegment in Hamburg bei Colliers: „Die eingetrübte wirtschaftliche Situation hat sich in den letzten Monaten noch einmal verschärft und dafür gesorgt, dass es in vielen Großunternehmen zu verzögerten Entscheidungsprozessen kam. Der Büroflächenumsatz hat aufgrund der geringen Anzahl an Neuanmietungen im Großflächen-segment von über 5.000 Quadratmetern daher keine Dynamik aufgenommen. Während dieses Jahr nur 9 Transaktionen in dieser Größenordnung aufgenommen wurden, waren es letztes Jahr im gleichen Zeitraum noch 17 Neuabschlüsse. Prozesse in dieser Größenordnung dauern mittlerweile zudem wesentlich länger. Auch Prolongationen sind meist nur zweite Wahl, da sich hierdurch die gestiegenen Anforderungen an moderne und flexible Büroflächen nur eingeschränkt erfüllen lassen“, so Muskulus. Das Klein- und Mittelflächensegment hingegen sorgte bisher für rege Marktaktivitäten und machte den grundlegenden Anteil am Gesamtumsatz aus. Besonders starke Anmietungsaktivitäten zeigten sich weiterhin im IT-Sektor (18 Prozent), bei Beratungsunternehmen (12 Prozent) sowie im verarbeitenden Gewerbe (12 Prozent), die über das Jahr hinweg die Mehrheit ausmachten.

Spitzenmiete steigt auf 34,50 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete bleibt stabil zum Vorquartal bei 20,50 Euro pro Quadratmeter

Die Spitzenmiete von bisher 33,50 Euro pro Quadratmeter ist auf 34,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen und setzt im Jahresvergleich mit rund 6 Prozent Plus den Aufwärtstrend fort. Zum Vorquartal sind es immerhin noch 3 Prozent Plus. In der Analyse der Durchschnittsmiete hält sich diese im Vergleich zum Vorquartal stabil auf aktuell 20,50 Euro pro Quadratmeter. Auf Vorjahressicht ist jedoch ein leichter Rückgang um circa 2 Prozent zu verzeichnen. „Wie von uns erwartet, sind hochwertige Produkte im CBD weiterhin nachgefragt und zeigen eine positive Mietdynamik, wovon auch die Hamburger Spitzenmiete profitiert hat. Mit den teilweise hohen Ausbaukostenzuschüssen seitens der Vermieter nimmt auch die Amortisationsdauer zu. Das wirkt sich natürlich auch auf die Miete und die Mietvertragslänge aus“, so Hanekopf.

Leerstandsquote bleibt konstant bei 3,7 Prozent seit Jahresbeginn

Julian Klein, Associate Director im Mittelflächensegment in Hamburg bei Colliers: „Der Leerstand ist im dritten Quartal, und somit seit Jahresbeginn, stabil geblieben und liegt aktuell mit einer Leerstandsquote von 3,7 Prozent auf einem moderaten Niveau. Gegenüber dem Vorjahr hat er um rund 30 Basispunkte nachgelassen. Sofern sich im letzten Quartal keine wesentliche Zunahme im Leerstandsangebot abzeichnet, wird sich die Leerstandsquote bei 4,0 Prozent einpendeln“, so Klein. „Mittelfristig werden Unternehmensumzüge weiter zunehmen, da Nutzer noch vielfach in alten Büroflächen verortet sind. Oft sind die Flächen nicht mehr auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten und somit weder effektiv noch effizient. Der Trend, bei dem Großnutzer in kleinere, aber qualitativ hochwertigere Flächen umziehen, nimmt gleichermaßen weiter zu. Und auch die Covid-19 Pandemie als Entwicklungsbeschleuniger der Auslagerung von Arbeitsplätzen in das Homeoffice hat diesen Trend spürbar beeinflusst. Mittlerweile kehrt das Thema „Back to Office“ jedoch wieder vermehrt ein. Neue individuelle Arbeitsmodelle sind hier sicherlich die Gewinner“, ergänzt Klein.

Ausblick: „Trotz der im dritten Quartal nachgelassenen Flächenumsatzdynamik blicken wir dem Jahresendquartal leicht optimistisch entgegen. Mit einer Jahresendrally ist zwar nicht mehr zu rechnen, dennoch können bereits die Weichen für 2024 gestellt werden. Wenn mit konjunkturell positiven Impulsen im neuen Jahr zu rechnen ist, werden sicherlich auch Vermietungsabschlüsse im größeren Segment wieder zunehmen. Gleichermaßen bleiben Sondereffekte wie ESG und die gesteigerte Nachfrage nach zentralen Büromarktteillagen sowie nach modernen Büroflächen bestehen. Komplettiert wird dies zudem durch veränderte Rahmenbedingungen neuer Bautätigkeiten. Bis zum Jahresende sehen wir eine leichte Korrektur unserer bisherigen Prognose von 500.000 Quadratmetern Büroflächenumsatz auf nunmehr 450.000 Quadratmeter“, prognostiziert Hanekopf.

Medienkontakt
RUECKERCONSULT GmbH
Dominik Stepien
M +49 176 1928 44 00
[email protected]