Abschwächende Konjunktur dämpft Büromarkt deutlich – Erholung erst 2024

Flächenumsatz von gut 1,1 Millionen Quadratmetern in den Top 7
Leerstände steigen leicht auf 5,3 Prozent
Starkes Mietpreiswachstum im Vergleich zum Vorjahr, Dynamik zuletzt rückläufig
Schwache Konjunktur bremst den Bürovermietungsmarkt im weiteren Jahresverlauf

Frankfurt, 5. Juli 2023 – Auf den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden im ersten Halbjahr 2023 lediglich etwas über 1,14 Millionen Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Das Ergebnis liegt noch rund 35.000 Quadratmeter unter dem von einem langen Lockdown geprägten ersten Halbjahr 2021. Verglichen mit dem Vorjahr liegt der Rückgang bei rund 37 Prozent und die Abweichung vom zehnjähigen Mittel beträgt -27 Prozent. Nach einem bereits ruhigen Auftaktquartal hat sich das Marktgeschehen in den letzten drei Monaten nochmals reduziert. In den Monaten April bis Juni wurden nur 532.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Die Leerstandsquote stieg erneut leicht um 10 Basispunkte an und liegt in den Top 7 aktuell bei 5,3 Prozent. Während die Mieten im Vergleich zum Vorjahr zum Teil deutlich zulegten, schwächte sich das Mietpreiswachstum in den letzten beiden Quartalen ab.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland bei Colliers: „Wie schon zum Jahresauftakt war das Marktgeschehen auch in den letzten drei Monaten weniger dynamisch als im Vorjahreszeitraum. Allerdings wäre es falsch, von einem Stillstand zu sprechen. Insbesondere das kleinere und mittlere Segment bis 2.000 Quadratmeter ist nach wie vor sehr aktiv. Der Rückgang an abgeschlossenen Mietverträgen gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 lag nur bei rund zehn Prozent. Das Segment zwischen 2.000 Quadratmetern und 5.000 Quadratmetern ist nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr. Es fehlen aber die goßen Anmietungen jenseit der 5.000 Quadratmeter, die natürlich den Flächenumsatz maßgeblich prägen. Hier beobachten wir, dass die Unternehmen sich im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld spürbar zurückhalten.“

Moderne Flächen in guten Standorten gefragt
Im ersten Halbjahr 2023 entfielen 21 Prozent der umgesetzten Büroflächen in den Top 7 auf CBD-Lagen. Im gesamten letzten Jahr hatte dieser Anteil niedriger gelegen, bei rund 18 Prozent. Der leichten Zunahme der CBD-Lagen steht ein Rückgang in den Randlagen gegenüber. Deren Anteil betrug im ersten Halbjahr 2023 42 Prozent, 2022 waren es noch 46 Prozent.

„Wir beobachten eine fortschreitende Polarisierung des Marktes. Viele Nutzer fokussieren sich auf zentralere Lagen, die gut angebunden und durch ein attraktives Umfeld gekennzeichnet sind. Bei Umzügen in solche Toplagen beobachten wir derzeit oft eine Konsolidierung: Weniger Fläche, aber dafür in hochwertigerer Qualität und in einer urbaneren Lage. Das hat zur Folge, dass der Aufwärtsdruck auf die Mieten, insbesondere die Spitzenmieten, bestehen bleibt, bei gleichzeitig steigenden Leerständen. Dieser betrifft meist die Randlagen oder weniger zentrale Standorte, oft in älteren Bestandsgebäuden“, analysiert Bräuning.

Ausblick: Nutzer werden angesichts der schwächelnden Konjunktur vorsichtiger, bleiben aber aktiv
Nachdem die deutsche Wirtschaft bereits zum Jahresende 2022 ins Minus gerutscht war, wurde jetzt auch die gemessene Wirtschaftsleistung im ersten Quartal auf minus 0,3 Prozent nach unten korrigiert. In diesem Kontext sind auch die jüngsten Rückgänge des ifo-Geschäftsklima-Index im Mai und Juni zu betrachten. Die Unternehmen waren unzufriedener mit ihrer Lage und auch die Erwartung über die künftige Geschäftsentwicklung fällt pessimistischer aus. Die schwächere Konjunktur hat im Juni auch den Arbeitsmarkt erreicht. Die Arbeitslosigkeit stieg und das Beschäftigungswachstum verlor an Schwung.

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Das konjunkturelle Umfeld hat sich in den letzten Monaten merklich abgekühlt. Angesichts dessen sind Unternehmen nach wie vor vorsichtiger und zurückhaltender was langfristige Standortentscheidungen oder gar Expansionen angeht, insbesondere bei größeren Flächen. Viele Firmen sehen nach wie vor das Büro als den am besten geeigneten Ort für kollaborative und produktive Zusammenarbeit an und sind prinzipiell auch gewillt, in diesen zu investieren, um ihren Beschäftigten optimale Rahmenbedingungen zu schaffen. Entsprechend wird der Bürovermietungsmarkt wieder mehr Dynamik entfalten, sobald sich der Geschäftsaublick der Unternehmen bessert und deren Investitionsbereitschaft steigt. Wann genau dieser Zeitpunkt kommt, ist schwierig vorherzusehen, aktuell rechnen wir aber nicht mit einer Jahresendrally, sondern halten eine Erholung im Laufe des Jahres 2024 für realistisch. Aufgrund des niedriger als zu Jahresanfang prognostizierten Wirtschaftswachstums, des schwachen ersten Halbjahrs und der unterdurchschnittlichen Gesuchsvolumina haben wir unsere Flächenumsatzprognose für 2023 auf bis zu 2,5 Millionen Quadratmeter gesenkt.“

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