Lebhaftes Investmentjahr 2011

5. Januar 2012, München – Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt, der unter anderem von den sehr positiven Flächenumsatzzahlen des Bürovermietungs- und Logistikmarkts, der guten Stimmung im Einzelhandel sowie den vergleichsweise guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitierte, versprüht auf nationale wie internationale Investoren eine ungebrochene Attraktivität. „Das Transaktionsvolumen summierte sich am Jahresende auf knapp 23,2 Milliarden Euro und liegt damit fast ein Fünftel über dem Ergebnis des Vorjahrs“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. „Das vierte Quartal war mit einem Investmentumsatz von rund 6,3 Milliarden Euro das stärkste Quartal und setzte damit ein abschließendes Ausrufezeichen unter das sehr lebhafte Marktgeschehen im Jahr 2011“, ergänzt er. Internationale Anleger investierten 2011 für 8,0 Mrd. € in deutsche Gewerbeimmobilien, was einem Anteil von gut 37 % am Transaktionsvolumen entspricht. Etwa 24 % des Transaktionsvolumens bzw. 5,5 Mrd. € entfielen auf Paketverkäufe. In die sechs Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart flossen rund 11,1 Mrd. €. „Dies ist etwa eine Milliarde Euro mehr als im Jahr 2010 und entspricht einem Anteil von knapp 48 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen“, fasst Andreas Trumpp zusammen.

Einzelhandels- und Büroimmobilien wurden am meisten nachgefragt
Bezogen auf das Investmentvolumen standen einzelhandelsgenutzte Immobilien 2011 in der Anlegergunst auf dem ersten Platz. Etwa 9,8 Mrd. € bzw. 42 % des Transaktionsvolumens entfielen auf diesen Objekttyp. „Damit lagen sie deutlich vor den Büroimmobilien, die den zu Jahresanfang noch sehr viel größeren Abstand zu den Einzelhandelsimmobilien zwar im Jahresverlauf verringern konnten, letztlich aber mit 7,8 Mrd. € nur einen Anteil von rund 34 % am Transaktionsvolumen erreichten“, stellt Andreas Trumpp fest. Ein Grund hierfür war das mangelnde Angebot an besonders nachgefragten Core-Immobilien. Der größte Verkauf des Jahres 2011 war ein Portfolio von gemischt genutzten Postimmobilien für 736 Mio. €. Im vierten Quartal wurden noch einmal mehrere großvolumige Transaktionen gezählt. „Die Einkaufszentren PEP in München und Gropius Passagen in Berlin für über 400 respektive etwa 341 Millionen Euro sowie das Bürohochhaus Silberturm in Frankfurt am Main mit dem Mieter Deutsche Bahn AG für rund 390 Millionen Euro reihten sich im vierten Quartal noch in die Top 10 der größten Verkäufe 2011 ein“, sagt Andreas Trumpp.

Immobilienfonds investieren am meisten, chancenorientierte Anleger bauen Marktanteil aus
Das meiste Kapital legten 2011 wie im Vorjahr offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds an. Sie vereinten insgesamt gut ein Drittel bzw. rund 7,8 Mrd. € des Transaktionsvolumens auf sich. „Allerdings verdoppelten risikofreudigere, überwiegend internationale Investoren mit einem auf einer zum Teil deutlichen Wertsteigerung der gekauften Immobilien liegenden Fokus ihren Marktanteil im Jahresvergleich und lagen bei knapp 14 Prozent“, sagt Andreas Trumpp. „Allerdings sind wir weit von der Risikobereitschaft der Jahre 2005 bis 2007 entfernt“, hält er fest.

Differenzierte Marktentwicklung in den Top-Standorten
Das insgesamt erreichte Investmentvolumen in den sechs Top-Standorten lag 2011 um 10 % über dem Vorjahreswert bei gut 11,1 Mrd. €. „Vor allem in Frankfurt und München wurde der Markt dabei von Großabschlüssen geprägt, sodass diese beiden Städte Steigerungsraten von 58 beziehungsweise 69 Prozent und Transaktionsvolumina von 2,8 beziehungsweise 2,9 Milliarden Euro erreichten“, sagt Andreas Trumpp. Der Berliner Investmentmarkt, der mit gut 2,2 Mrd. € Transaktionsvolumen auf dem dritten Platz der umsatzstärksten Top-Standorte lag, musste einen Rückgang um 29 % hinnehmen, wobei dafür ausbleibende Großverkäufe, wie sie noch im Vorjahr stattfanden, verantwortlich waren. In Düsseldorf (-44 %) und Stuttgart (-19 %) konnten die Ergebnisse aus 2010 mangels eines ausreichenden Angebots an Core-Produkten ebenfalls nicht erreicht werden.

Wenig Bewegung bei den Spitzenrenditen
Die Spitzenrenditen lagen Ende 2011 auf einem mit dem Vorjahr vergleichbaren Niveau. Lediglich in Berlin, wo die Spitzenrendite sich um 25 Basispunkte auf 5,00 % nach unten bewegte, waren erstklassige Büroimmobilien spürbar teurer als vor 12 Monaten. In Hamburg (4,70 %) und Frankfurt (5,20 %) lag sie jeweils 10 Basispunkte niedriger als Ende 2010. In München, mit 4,50 % weiterhin teuerster Standort, Düsseldorf (5,25 %) und Stuttgart (5,40 %) blieb die Spitzenrendite jeweils stabil.

Prognose und Ausblick: Transaktionsvolumen auf dem Niveau von 2011
„Das abgelaufene Jahr 2011 zu übertreffen, dürfte trotz einer nennenswerten Anzahl großvolumiger Deals schwierig werden“, fasst Andreas Trumpp die Erwartungen für das Jahr 2012 zusammen. „Da die bemerkenswerte wirtschaftliche Stärke Deutschlands in Verbindung mit den hohen Flächenumsätzen auf den Vermietungsmärkten dem Investmentmarkt weiter Stabilität verleiht und das Interesse nationaler wie internationaler Anleger hoch halten wird, dürfte das Transaktionsvolumen etwa auf dem Niveau des Jahres 2011 liegen“, ergänzt er. Die Finanzierungsbedingungen werden sich aber auch in den kommenden 12 Monaten nicht spürbar ändern, da die Banken aufgrund der Sorgen um die Stabilität des Euro sowie die abflauende Weltkonjunktur weiterhin zurückhaltend agieren.

(Chart 'Deutsche Investmentzentren im Vergleich' im Download)

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